Метод Рингу в оцінці нерухомості: формула, розрахунок ставки рекапіталізації

суть методу
У порівнянні з іншими методами
переваги
Формула, ставка рекапіталізації
Норма повернення капіталу
Метод в оцінці нерухомості
Рекомендації на відео

В процесі оцінки нерухомості часто застосовується методика Рингу, але в чому її суть? Які переваги? Яка ставка рекапіталізації?

Розглянемо ці та інші питання детальніше.

суть методу

Суть методу Рингу полягає в тому, щоб спочатку спрогнозувати обсяг прибутку і фінансових витрат в процесі використання майна протягом певного проміжку часу, а після визначити отриманий прибуток.

Важливо пам'ятати, що даний метод має на увазі під собою відшкодування основної суми щороку в рівних частинах.

При використанні даної методики прямолінійна капіталізація повністю відповідає убутним потокам прибутку, тому її виключено використовувати при потоках рівновеликого доходу.

Необхідно брати до уваги, що в процесі визначення норми повернення використовується норма відшкодування і процентна ставка.

У порівнянні з іншими методами

Спочатку варто розуміти, що в процесі оцінювання об'єкта нерухомості користуються особливою популярністю кілька методів: Рингу або ж дисконтування грошових потоків (ДДП).

В обидва способи був закладений принцип, згідно з яким собівартість майна ґрунтується на можливе отримання з нього прибутку в найближчому майбутньому. Говорячи простими словами: обидва методи включають в себе перетворення можливого майбутнього доходу від нерухомості (будівель і інших споруд) в його собівартість. Причому ключовим аспектом вважається рівень ризику, який береться до уваги.

Основною відмінністю методу Рингу від інших методів полягає в тому, що використовуються різні способи перетворення надходить доходу. У методиці Рингу собівартість об'єкта нерухомості формується виключно з урахуванням доходу за певний проміжок часу.

Наприклад, в методі дисконтування грошових потоків розрахунок здійснюється на підставі показників за останні кілька років, а також з урахуванням доходу від можливої майбутньої реалізації оцінюваного майна по завершенню звітного періоду.

переваги

Метод Рингу включає в себе переваги і певні недоліки.

До переваг відноситься:

зручність і простота в здійсненні необхідних розрахунків. Методика відмінно підходить для об'єктів нерухомості, власники яких здають її в оренду на тривалий період;
з її допомогою можна з високою точністю провести розрахунку поточної кон'юнктури ринку. Сьогодні часто при укладанні угод з об'єктами нерухомості, аналізується ціна і якість.

До недоліків методу відносять:

необхідно мати хоча б базові навички, якщо відомостей про угоди недостатня кількість (в цьому випадку розрахувати буде важко);
якщо оцінюваний об'єкт нерухомості перебувати на етапі зведення, його оцінити буде проблематично, оскільки ніякого доходу від його застосування ще немає.

Формула, ставка рекапіталізації

Під методикою Рингу мається на увазі повернення інвестиційного капіталовкладення щороку в рівних частинах. Особливістю даного способу вважається визначення ставки повернення по відношенню до первісної собівартості.

Формула розрахунку:

Rr = Cdk + (1 / P),

де

Cdk - ставка прибутку на капітал;
P - період, що залишився економічного життя оцінюваного об'єкта нерухомості.

Норма повернення капіталу

Метод Рингу буде доцільно застосовувати в тому випадку, коли очікується можливе відшкодування основного розміру капіталу рівними частинами. При цьому річна норма повернення капіталовкладення визначається варіантом розподілу повної вартості активу на період, що залишився корисного життя.

Під визначенням "корисна життя" мається на увазі показник зворотний періоду експлуатації активу. У свою чергу, "норма активу" - щорічний відсоток первинного капіталовкладення, яка була поміщена в безвідсотковий фонд відшкодування.

Розглянемо на реальному прикладі.

Згідно з умовами інвестування:

період становить 5 років;
прибутковість капіталовкладення - ставка становить 12%;
розмір капіталовкладення - 10 тисяч доларів.

Отже, відповідно до методики Рингу, прямолінійна норма повернення щорічно становитиме близько 20%, оскільки за 5-річний період буде списано весь актив (100/5 років = 20).

В даній ситуації коефіцієнт капіталізації становитиме близько 32% (12% + 20% = 32%).

Що стосується питання відшкодування основного тіла капіталовкладення з обов'язковим урахуванням прибутковості від капіталовкладення, то відповідь в таблиці:

№ п / п Частина інвестицій спочатку періоду Повернення інвестиційного внеску Прибуток в 12% на капіталовкладення Сумарний розмір прибутку 1 20000 4000 2400 6400 2 16000 4000 1920 4920 3 12000 4000 1440 4140 4 8000 4000 960 4960 5 4000 4000 480 4480

Як видно, повернення капіталовкладення в інвестиції проводиться в рівних частках на протязі всього періоду експлуатації об'єкта нерухомості.

Метод в оцінці нерухомості

Методика Рингу в оцінці об'єкта нерухомості не бере до уваги прогнози вкладника і приблизні очікування ринку щодо:

періоду власності нерухомістю;
прогнозованої динаміки прибутковості;
можливі зміни собівартості об'єкта нерухомості.

Методика Рингу надає можливість провести розрахунки загального коефіцієнта капіталізації, відштовхуючись від собівартості реалізації подібного або аналогічного об'єкта нерухомості.

Цей спосіб базується на дослідженні ринкових відомостей про собівартість оцінюваного об'єкта нерухомості і чистого прибутку, яку можна отримати в період її експлуатації.

Відверто кажучи, метод Рингу полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта нерухомості з йому подібним. При цьому підставою прийнято вважати переконання, що у аналогічного майна є така ж ставка капіталізації.

Основною метою оцінювача при використанні цієї методики є раціональний підбір аналогічного об'єкта нерухомості.

Важливо пам'ятати, що найкращим варіантом стане розглядання того майна, яке оцінювалося і реалізовувалося в подібні проміжки часу, оскільки тільки в цьому випадку немає необхідності здійснювати коригування відомостей в звіті.

Необхідно розуміти, що чим краще оцінюваний об'єкт нерухомості, тим нижче буде ставка капіталізації.

Методика Рингу користується популярністю при необхідності в оцінюванні майнових прав або при визначенні собівартості окремих фізичних компонентів об'єкта нерухомості (наприклад, земельної ділянки ).

Даний спосіб оцінювання вважається оптимальним варіантом при гострій необхідності у визначенні процентної ставки по капіталізації. Причому якщо є всі необхідні відомості, він застосовується без будь-яких сумнівів.