Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів (СНиП)

1. Загальні положення та відповідальність сторін
2. Розподіл відповідальності при реалізації будівельних проектів
3. Обов'язки і права робітників приймальних комісій
4. Порядок дії робочих комісій
5. Функції Державної приймальної комісії
6. Оформлення результатів діяльності Держкомісії
7. Особливості процесу введення в експлуатацію житлових будинків і цивільних споруд
8. Особливості реконструкції будівель

Будь-який об'єкт капітального будівництва в процесі свого зведення проходить цілий ряд перевірок, які мають проміжний характер. При цьому вивчається якість виконання окремих процесів або етапів, а також прихованих робіт. Однак основний завершальною стадією проекту є приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, за результатами якої робляться висновки про придатність споруди до використання.

Загальні положення та відповідальність сторін

Законодавство, що регулює будівельну галузь в Росії, є одним з найбільш консервативних в країні. До сих пір актуальними залишаються постанови Ради Міністрів і СНиП ще радянських часів, хоча вони в деяких положеннях дуже застаріли. Однак на їх основі розроблені численні відомчі і територіальні будівельні положення і норми, затверджені набагато пізніше.

Зокрема, приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів в Російській Федерації регламентується Будівельними нормами і правилами (СНіП) 3.01.04-87, введеними в дію ще в 1988 році. Зазначені правила поширюються на приймання всіх побудованих або реконструйованих об'єктів (споруд, будівель, підприємств, пускових комплексів) в тій частині, яка не вступає в протиріччя з діючою законодавчою базою.

Сама пріѐмка відбувається в два етапи:

• Робоча комісія з боку забудовника перевіряє відповідність із затвердженим проектом змонтованого обладнання і безпосередньо зведеного будівлі, виконання стандартів та будівельних норм, випробування обладнання, готовність промислового комплексу до випуску продукції, виконання заходів, спрямованих на збереження навколишнього природного середовища, санітарних норм і техніки безпеки. Фактично йде прийом робіт замовником від генерального підрядника.
• Приймання закінченого будівництвом об'єкта від замовника державною приймальною комісією після завершення всіх передбачених будівельно-монтажних робіт, повної комплектації інвентарем та обладнанням, благоустрою території та усунення всіх виявлених недоліків.

Якщо мова йде про новому житловому мікрорайоні, то в основному виробляється перевірка виконаних робіт на всій відведеної території містобудівного комплексу після того, як будуть зведені всі житлові будинки, споруди громадського призначення, вироблено озеленення території та її благоустрій.

Будівлі виробничого призначення приймаються тільки в тому випадку, коли вони повністю підготовлені до початку експлуатації (забезпечені сировиною, ресурсами і кваліфікованими кадрами), на обладнанні вже випускається продукція в обсязі по нормам початкового періоду, а дефекти усунені. Дослідно-промислові та експериментальні заводи приймаються за умови готовності до дослідів.

Якщо до пускових комплексів внесені неузгоджені зміни щодо попереднього проекту, то такі об'єкти до перевірки не допускаються.

Як виняток, такі винятки можуть бути внесені органом, який стверджував проект. До складу пускового комплексу обов'язково входять лінії зв'язку, під'їзні шляхи, меліоративні заходи, крім того, будови побутового і санітарного призначення, які:

• гарантують нормальні умови праці;
• забезпечують уловлювання, очищення та знешкодження шкідливих викидів в грунт, воду, атмосферу;
• переробляють виробничі відходи.

Коли проводяться заходи по зрошенню і осушенню земель, то допускається щорічна приймання, якщо зведені водогосподарські споруди, прокладено осушувальні або зрошувальні мережі та інші складові пускового комплексу. Останній пусковий комплекс приймається однією приймальної групою паралельно з перевіркою будови в цілому або його заключній пускової черги.

Житлові будинки, які складаються з чотирьох і більше секцій, дозволяється приймати посекційно, якщо це зазначено в проекті, будівельному плані і титульному списку. Однак для цього має бути виконано одну умову: в примикає до здається секції необхідно підключити опалення і змонтувати всі конструкції, а біля самої прийнятої секції виконати заходи з благоустрою. Прибудовані та вбудовані приміщення, призначені для торгівлі, побутового обслуговування та інших цілей, якщо вони відносяться до різних секціях, приймаються при забезпеченні опалення та завершення СМР в тій їх частині, яка відноситься до здається секції.

Очисні споруди, що відносяться до системи каналізації, в нових, реконструйованих або розширених будівлях можна приймати після проведених гідравлічних випробувань ємнісних конструкцій і трубопроводів, комплексного випробування з використанням стічної або чистої води тривалістю не менше 72 годин і перевірки надійності взаємодії всіх частин на практиці. Після очисних споруд можна проводити наладку станцій біологічної очистки при температурі повітря вище нуля вночі і не менше 10 градусів вдень. Максимальна тривалість налагодження в залежності від продуктивності очисних споруд може тривати від 3 місяців до одного року.

Дата підписання відповідного акта Державної комісій вважається датою введення в експлуатацію об'єкта.

Розподіл відповідальності при реалізації будівельних проектів

З огляду на складність проведених СМР і їх можливий вплив на життя і здоров'я громадян, збереження їх майна, або ж на стан навколишнього середовища кожен учасник будівельного процесу несе свою міру відповідальності:

• Забудовник (замовник) - за підготовку в установлені строки об'єктів до надання послуг (випуску продукції) та експлуатації (забезпечення необхідними енергетичними ресурсами, сировиною, кваліфікованими кадрами). Крім того, він повинен організувати комплексне випробування (в холостому і робочому режимі) встановленого обладнання з залученням відповідних організацій (монтажних, будівельних, проектних) і представників виробників такого обладнання (якщо буде потрібно). Крім того, відповідно до СНиП, забудовник відповідає за освоєння і введення виробничих потужностей в експлуатацію, наладку всіх технологічних процесів, надання послуг або випуск продукції.
• Проектна організація - за відповідність техніко-економічних даних і потужності об'єкта показниками, передбаченими в проекті. До того ж проектувальник зобов'язаний вирішувати всі питання, пов'язані з проектуванням, які можуть виникнути під час перевірки або освоєння потужностей.
• Будівельно-монтажні компанії - за виконання робіт, їх якість, своєчасність і відповідність проекту. Також вони відповідають за організацію та проведення індивідуальних випробувань обладнання, змонтованого ними, введення в дію у встановлені терміни потужностей і оперативне усунення виявлених під час інспекцій недоліків.
• Науково-дослідні структури - за точність і відповідність сучасному рівню розвитку техніки вихідних даних про сучасні матеріали, обладнання та технологічних процесах, наданих для розробки проектної документації.

Залежно від ступеня порушень і тяжкості наслідків відповідальність може бути дисциплінарна, адміністративна або кримінальна. Повною мірою перед законом відповідають за свої дії (бездіяльність) керівники та члени приймальних комісій, а також інші відповідальні особи, що сприяють прийняттю рішень, що йдуть врозріз з чинним законодавством.

Обов'язки і права робітників приймальних комісій

Після отримання повідомлення в письмовому вигляді від генерального підрядника щодо готовності обладнання або будови до здачі забудовник протягом 5 днів мотивовано відмовляє в цьому або своїм наказом (постановою, рішенням) створює робочу комісію. Тривалість і порядок її роботи визначається узгодженим рішенням замовника і генерального підрядника.

Робоча комісія (група) складається з представників від різних організацій:

• забудовника (на нього покладаються функції керівника групи);
• генерального підрядника;
• субпідрядних фірм;
• генерального проектувальника;
• експлуатаційної організації;
• державних органів (пожежного нагляду, екологічної інспекції, інспекції з питань праці);
• профспілок.

Якщо приймається будівля житлового призначення, то функції заступника керівника групи можуть покладатися на архітектора, що є автором проекту.

Згідно СНиП, до обов'язків робочих комісій відноситься:

• Перевірка відповідності правилам, стандартам і будівельним нормам, а також проектно-кошторисних документів таких параметрів, як виконані будівельно-монтажні роботи, заходи щодо пожежо- та вибухобезпеки, сейсмічної стійкості, охорони праці, охорони навколишнього середовища. При необхідності може проводитися контрольне випробування окремих конструкцій.
• Приймання обладнання після проведених індивідуальних випробувань для подальшої передачі його за актом для здійснення комплексного випробування.
• Приймання за актом обладнання після закінчення комплексного випробування і прийняття рішення щодо можливості пред'явлення його Держкомісії.
• Вивчення окремих вузлів, будівель і конструкцій.
• Перевірка готовності нових виробничих корпусів до початку безперебійного надання передбачених проектом послуг або випуску продукції в обсягах, передбачених нормами для початкового періоду функціонування, можливості своєчасного введення в дію проектних потужностей. Крім того, вивчається комплектація підприємства технологічною документацією для випуску виробів, кваліфікованими кадрами, сировиною, комплектуючими, напівфабрикатами, енергетичними ресурсами.
• Оцінка можливостей для подальшої реалізації продукції, а також наявність умов для персоналу (побутові та санітарні приміщення, житло, продукти харчування).

Для забезпечення повноцінної інспекції робочою комісією генеральний підрядник зобов'язаний передати повний пакет документів, до якого входить:

• Список фірм, які на договірних засадах брали участь в проекті, із зазначенням проведених ними будівельно-монтажних процесів і прізвищ осіб, безпосередньо відповідальних за їх виконання.
• Виконавча документація, тобто всі робочі креслення, виготовлені проектними організаціями, з відмітками про відповідність даним кресленням робіт, виконаних в натурі, або змінами, внесеними відповідальними за СМР особами.
• Документи, які є підтвердженням якості застосованих при виробництві СМР конструкцій, деталей і матеріалів (технічні паспорти, сертифікати відповідності тощо).
• Акти про проведені проміжне прийняття особливо важливих окремих конструкцій (підпірних стін, несучих конструкцій із залізобетону і металу, арок, склепінь, прольотів і опор мостів), а також акти огляду проведених прихованих робіт.
• Документи, що підтверджують проведення індивідуальних випробувань встановленого обладнання. Акти випробувань інженерних систем (внутрішніх і зовнішніх мереж гарячого та холодного водопостачання, водовідведення та каналізації, газопостачання, технологічних трубопроводів, вентиляції та опалення). Папери, які підтверджують виконання герметизації випусків і вводів комунікацій при проведенні їх під землею через зовнішні стіни будівлі, як це передбачено проектом.
• Акти, які свідчать про випробування електромереж і електроустановок (зовнішніх і внутрішніх), пристроїв сигналізації, телебачення, телефонізації, радіофікації, автоматизації.
• Документація, що підтверджує проведення випробувань в частині міцності кам'яної кладки стін в сейсмічно активних регіонах, а також перевірку пристроїв, призначених для забезпечення захисту від блискавок, вибухо- і пожежобезпеки.
• Журнали виконання будівельних процесів, авторського нагляду проектувальників, а також вся інформація, отримана в ході поточних перевірок державними наглядовими органами.

Вся вищевказана документація після завершення діяльності робочої комісії передається забудовнику (замовнику), після чого повноваження робочої групи припиняються. Весь процес для промислових будівель не повинен перевищувати трьох місяців.

Порядок дії робочих комісій

Перед початком своєї діяльності робоча група перевіряє наявність у генерального підрядника всіх необхідних ліцензій та оформленої належним чином технічної документації. Після цього детально оглядають пред'явленого об'єкта щодо дотримання норм СМР і здійснення проекту в натурі.

Огляд будівель або будівель проводиться в тій же послідовності, як проходило їх будівництво:

• підземні приміщення і заглиблені споруди;
• надземні приміщення;
• благоустрій території.

Паралельно з оглядом будівлі, також вивчається наявність необхідних інженерних систем і обладнання.

Члени приймальної комісії наділені правом вимоги від підрядника розтину заглиблених споруд, навіть якщо в наявності є всі необхідні акти огляду прихованих робіт.

Якщо такі акти є, то такі дії оплачуються замовником, в іншому випадку - підрядною організацією. Перелік документів про виконання прихованих робіт досить широкий і включає підтвердження таких процесів:

• гідроізоляція підвальних стін та фундаментів;
• армування монолітних конструкцій із залізобетону;
• пристрій дренажів, фундаментів для встановлення обладнання, основ під укладання підлог, рулонної покрівлі;
• захист від корозії металевих конструкцій, зварних з'єднань і заставних деталей;
• влаштування осадочних і деформаційних швів, герметизація стиків.

Під час огляду перевіряючі роблять замітки про всі виявлені дефекти, недоробки і недоліки. Ці записи оформляються як відомість, що додається до акта комісії, в ній вказуються відповідальні виконавці та встановлюються тимчасові рамки усунення виявлених недоліків. Зазначена відомість з переліком дефектів і зауважень є основою для прийняття рішення про якість зведеної споруди в цілому і його конструктивних елементів зокрема.

В експлуатацію не приймаються споруди, що мають недоробки, які будуть перешкоджати його повноцінного використання. Якщо мова йде про виробничому об'єкті, то не допускається відступів від пускового комплексу, тобто застосування так званих "укорочених" або "тимчасових" технологічних схем. При серйозному порушенні СНиП робота замовником не приймається і оплата за неї не проводиться. Такі процеси до моменту усунення порушень не враховуються в загальному обсязі виконаних підрядником робіт.

Якщо ж робоча група, врахувавши всі недоліки, вважає за можливе допустити об'єкт або пусковий комплекс до експлуатаційної приймання, то результатом перевірок стає акт, складений в 5 примірниках і підписаний всіма членами комісії. У ньому підтверджується готовність споруд або будівель закінчених будівництвом для початку перевірки Держкомісією (за формою, зазначеною в Додатку 3). Крім того, робоча група зводяться всі матеріали для вивчення представниками Держкомісії, завірені підписами керівників і печатками організацій-учасників будівництва. Також доцільно включити в цей пакет розрахунки щодо кошторисної вартості спорудження та витрат на його введення в експлуатацію та наказ про призначення робочої комісії.

Отримавши повний пакет документів, забудовник самостійно (без залучення генерального підрядника) організовує діяльність Держкомісії. Якщо замовник прийняв будівництво без належної оцінки відповідності, то він втрачає право посилатися на явні недоліки, які могли бути виявлені при належної перевірки.

Функції Державної приймальної комісії

Остаточна приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється Державною приймальною комісією, склад якої формується і, в разі необхідності, змінюється органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, який видав дозвіл на проведення будівельних робіт. Один з керівних працівників цього органу влади очолює комісію. Крім того, до її складу можуть входити представники:

• замовника (забудовника) ;
• генерального підрядника;
• експлуатаційної організації;
• генерального проектувальника (якщо проводився авторський нагляд);
• державних контролюючих і наглядових органів (санітарного, пожежного, екологічного, з праці);
• банку, що виробляє фінансування проекту.

При здачі житлового будинку до роботи залучаються також архітектор, який створив проект, і працівник органу ДАБК.

Залежно від специфіки побудованого об'єкта, до складу перевіряючих можуть включатися відповідальні особи від міністерств, відомств, інспекцій, державних підприємств і заводів-виробників виробів, до відання яких відносяться дані споруди:

• магістральні газопроводи і нафтопроводи;
• підприємств з унікальним або складним технологічним обладнанням;
• залізнодорожні шляхи;
• системи осушення, зрошення, рекультивації і захисту земель;
• автомобільних доріг;
• пилоуловлювальні або газоочисні установки;
• будівлі з приміщеннями, призначеними для цивільної оборони і т.д.

Держкомісії з приймання призначаються завчасно, термін може залежати від складності призначеного до вивчення споруди:

• для підприємств і інших промислових об'єктів - за 3 місяці до початку роботи;
• для житлових будинків або будівель громадського призначення - за місяць.

У документі, яким затверджується склад групи, також встановлюються точні дати, коли група повинна починати перевірку і коли завершувати. При цьому береться до уваги орієнтовні терміни введення об'єкта в експлуатацію.

Перед початком діяльності Держкомісії забудовник передає їй весь пакет документації, який готував генеральний підрядник для робочої комісії. Крім того, до нього додається ще ряд документів:

• акти приймання, складені робочими групами, і всі супутні зведені матеріали;
• підтвердження про усунення недоліків, виявлених при вивченні замовником;

• список вишукувальних, науково-дослідних і проектних організацій, які брали участь в проектуванні;
• техніко-економічні показники і проектно-кошторисну документацію будови;
• дозволу на будівництво і відведення земельної ділянки;
• паперу про геодезичних, гідрологічних і геологічних заходах, дозвіл на спеціальне водокористування, результати аналізів ґрунту і ґрунтових вод;
• паспорта на застосовувані механізми та обладнання;
• довідки про забезпечення підготовленого до прийняття об'єкта технічними та матеріальними ресурсами (газом, електроенергією, стисненим повітрям, парою, водою, сировиною), наявності необхідних кваліфікованих кадрів і створення задовільних побутових умов для них;
• підтвердження експлуатаційними організаціями про прийняття на обслуговування і достатньою для роботи підприємства потужності інженерних мереж (гарячого і холодного водопостачання, теплопостачання, газопостачання, водопостачання, каналізації);
• довідки про відповідність реальних потужностей тим, які заявлені в проекті, а також про кошторисної вартості БМР (з підписами замовника і генпідрядника);
• дозвільні документи від контролюючих органів, представники яких не увійшли до складу перевірочної групи.

Всі ці матеріали після введення об'єкта в експлуатацію повинні зберігатися у замовника або у експлуатаційної організації, якщо є єдиний замовник.

Перевірка організовується замовником, який становить відповідну програму і погоджує її з членами комісії. До основних обов'язків Держкомісії відноситься виконання таких функцій:

Всі будівлі, їх складові частини, інженерні мережі та конструкції повинні відповідати чинному законодавству або нормативним актам. Такі документи вважаються чинними, якщо вони були прийняті до моменту передачі проектної передачі виконавцю. У разі прийняття нових нір або внесення змін в старі після цієї дати можливий наступний варіант. За погодженням з прийняв нові норми державним органом може бути допущено невідповідність їм при проведенні СМР по окремо взятому конкретному проекту. Подібні відступу необхідно оформляти документально до передачі документації приймальної комісії.

У разі необхідності можуть призначатися додаткові контрольні перевірки, випробування або дослідження. Якщо в інвестиційному договорі не передбачено іншого, то всі витрати з приймання та введення в експлуатацію результатів будівництва бере на себе замовник.

Оформлення результатів діяльності Держкомісії

Факт приймання офіційно оформляється актом за формою згідно з Додатком 5 до СНиП, який повинні підписати керівник і члени Держкомісії. Якщо у когось є заперечення, то розбіжності розглядаються до моменту підписання за участю тих органів, представники яких мають особливу думку.

Головою Держкомісії надається до органу влади, який призначив приймання, такі матеріали:

• акт про приймання в експлуатацію будівлі або споруди;
• супровідну доповідну записку, в якій у стислій формі описані висновки щодо ступеня готовності об'єкта до діяльності в експлуатаційному режимі, забезпеченості його всіма потрібними ресурсами матеріально-технічного характеру, кадрами і побутовими умовами для них;
• пропозиції про заходи, необхідні для якнайшвидшого (в рамках затверджених норм) виходу на проектну потужність підприємства (пускового комплексу), а також про доцільність використання в подальшому досвіду будівництва, застосованого в прийнятому споруді;
• пропозиції (якщо в цьому є необхідність) про підвищення норми рентабельності підприємства, поліпшення якості використовуваного обладнання, підвищення міцності будівель і конструкцій, впровадженні більш перспективних технологічних процесів;
• проект остаточного рішення органу, який призначив перевірку, про затвердження приймального акта щодо введення в експлуатацію.

Акт і супутня йому доповідна записка складаються в 5 примірниках, з яких вищому органу та забудовнику передається по два, генеральному підряднику - один. Розгляд поданих актів та доданих обґрунтованих заперечень окремих відповідальних осіб проводиться:

• протягом одного тижня після підписання - по виробничих підприємствах, транспортним, енергетичним проектам і ін .;
• протягом одного місяця - по житловим будинкам та іншим спорудам цивільного призначення.

Якщо термін минув, а твердження немає, то такий проект вважається неприйнятим і призначається повторна перевірка. Коли акт про приймання затверджений постановою або наказом вищого органу, то повноваження комісії закінчуються.

Якщо під час інспекції було виявлено непридатність зведеної споруди до використання в зв'язку з грубим порушенням норм, то Держкомісія відправляє органу, що призначив приймання, мотивований висновок, а копії цього документа - генеральному підряднику і замовнику. Також готуються матеріали щодо притягнення до відповідальності в установленому порядку осіб, відповідальних за неякісне виконання проектування або СМР.

Гарантійні терміни, протягом яких підрядчик безоплатно зобов'язаний ліквідувати всі виявлені недоробки і дефекти складає:

• опалювальні системи - протягом одного повного опалювального сезону;
• інші інженерні системи - півроку після здачі в експлуатацію;
• загальнобудівельні роботи - 2 роки, якщо інше не обумовлено в договорі.

Затверджений акт підтверджує відповідність споруди пред'являються законодавством і стандартами вимогам, факт створення нового (або реставрації старого) об'єкта нерухомості. Він дозволяє його використання і є підставою для оформлення реєстрації прав на нього і включення його до статистичної звітності. Після оформлення цього документа дію договору підряду між забудовником і підрядником припиняється (якщо мова йшла про одній будівлі) або плани взаємодії уточнюються (при довгостроковому співробітництві).

Особливості процесу введення в експлуатацію житлових будинків і цивільних споруд

Житлові будинки приймаються відповідно до відомчих будівельних норм ВСН 42-85 (р), затверджені в 1987 році. Житлові будинки та цивільні споруди до Держприйомка також перевіряються комісіями, призначеними забудовниками. До їх складу не включаються представники архітектурного держконтролю, керівником виступає відповідальна особа від забудовника, а його заступником є ​​автор проекту - архітектор.

Робочим групам пред'являється повний пакет документації за винятком акта про готовність приміщень, що стосуються цивільної оборони, довідок про фактичну вартість будівництва і про виправлення недоробок. Робочими групами складаються відповідні акти і супутні паперу. Форма акту прийому житлового будинку затверджена формою, вказаною в Додатку 9.

Як мінімум за 30 днів до початку перевірки готовності до експлуатації новобудови потрібно призначити відповідальних інженерно-технічних працівників від експлуатуючої організації, а за 14 днів - обслуговуючий персонал. За цей час зазначені співробітники зобов'язані ознайомитися з усією документацією про процес його будівництва. Перед перевіркою новобудов або будинків, які зазнали капітального ремонту або реконструкції, доцільно організувати інструментальний контроль і додатково вивчити стан обладнання і конструкцій.

Працівник експлуатаційної організації особливу увагу повинен звертати на такі деталі:

• наявність і правильність оформлення виконавчої документації, яка підтверджує проведення прихованих робіт, і відповідність їй реальних дій підрядників;
• якість виконаних СМР по створенню і підготовці електротехнічних, сантехнічних та інших мереж, забезпечення надійності і ефективності його функціонування;
• відповідність вимогам ГОСТ 9.015-74 пристроїв захисту трубопроводів і металевих конструкцій;
• наявність попереджувальних знаків і розпізнавального кольору, що забезпечують техніку безпеки і полегшують експлуатацію бойлерних, вентиляційних камер, а також комунікацій і установок, розташованих в спеціальних приміщеннях і на технічних поверхах;
• можливість доступу для огляду і здійснення ремонту до найбільш вразливим частинам конструкцій і механізмів;
• захист будинку або окремих його конструкцій і частин від ґрунтової й атмосферної вологи, ураження дереворазрушающими комахами і будинковими грибками.

Всі вказівки по ремонту та раціонального обслуговування інженерних мереж і будівельних конструкцій повинні бути описані в розділі "Технічна експлуатація", яка входить до складу загальної технічної документації. Їх відчувають представники спеціалізованих організацій до початку приймальних процесів. До переліку систем інженерного забезпечення житлового будинку входить в залежності від проекту, що реалізовується:

• каналізація;
• водопровід;
• Центральне опалення;
• гаряче водопостачання;
• газопостачання;
• ліфтові підйомники;
• сміттєпроводи;
• електроприлади;
• слабкострумові пристрої (телефон, радіо, телебачення).

Крім того, обстежуються такі моменти:

• функціонування переговорно-замкових пристроїв;
• систем пожежогасіння та димовидалення;
• змиритися рівень шуму, який видають чинні інженерні механізми, розташовані в прибудованих і вбудованих приміщеннях.

При наявності в житловому будинку прибудованих або вбудованих приміщень, призначених для установ і підприємств побутового обслуговування, харчування та торгівлі, потреб невиробничого характеру, до приймання вони допускаються після виконання всіх СМР не тільки в приміщеннях житлового фонду, але і в зазначених приміщеннях (якщо роздільна здача не передбачена планом). Ці приміщення приймаються за окремими актами.

Якість СМР в житловому будинку перевіряється по кожному виду робіт окремо. Приблизний список їх виглядає таким чином:

• посилення існуючих та влаштування нових фундаментів;
• гідроізоляція фундаментів, підвальних підлог і стін;
• кладка (ремонт, посилення, перекладка) цегляних стін;
• монтаж (посилення елементів, зміна окремих секцій, ремонт) перекриттів;
• пристрій перегородок, сходів, балконів, підлог, заповнення прорізів (віконних і дверних);
• покрівельні роботи;
• герметизація стиків між панелями і блоками;
• скляні, штукатурні, облицювальні, малярні, шпалерні роботи;
• монтаж внутрішніх інженерних систем;
• оздоблення фасаду;
• облаштування тротуарів, відмосток і проїздів;
• озеленення прилеглої території.

При цьому уповноваженими представниками оцінюються такі параметри:

• фізико-механічні (герметичність, щільність, міцність, температура, вологість, стан поверхні);
• геометричні (розміри, допуски, зазори, позначки);
• естетичні (акуратність, чистота, зовнішній вигляд).

Нерідко учасниками будівельного процесу приймається рішення про приймання будинку з неповною обробкою (внутрішній ремонт), недоукомплектованим інженерним обладнанням (наприклад, без сантехніки, газових або електричних плит) з умовою забезпечення повної готовності за рахунок власників (користувачів) квартир. Таке допустимо, однак все конструкції і роботи, які забезпечують безпеку навколишнього середовища, здоров'я та життя людей повинні бути виконані в повному обсязі підрядниками. Повний перелік незавершених процесів повинен бути відображений заздалегідь в проектній документації і угодах між учасниками проекту.

Крім того, на більш пізній термін, за погодженням з місцевими муніципальними органами, можуть бути перенесені деякі сезонні роботи. Зокрема, СНиП від 1987 року передбачає можливість влаштування тротуарів, верхнього покриття доріг (асфальту, бетону або асфальтобетону) для під'їзду до будівель, спортивних, ігрових та господарських майданчиків, оздоблення фасадів будинків в північних зонах країни до 1 вересня, в інших регіонах - до 1 липня. Вказані граничні терміни, при хороших погодних умовах благоустрій можна виконати і раніше. Озеленення території проводиться в найближчий відповідний агротехнічний період після введення в експлуатацію. Цей порядок перенесення термінів стосується не тільки житлових будинків, але і будівель призначених для розміщення об'єктів побутового обслуговування, громадського харчування та торгівлі (Додаток 6 до вимог будівельних норм і правил).

Всі багатоквартирні житлові будинки-новобудови, незалежно від джерел їх фінансування, після приймання і отримання дозволу на заселення, необхідно зараховувати на баланс житлових експлуатаційних організацій. Також їм передається повний комплект технічної документації, акт Держкомісії за списком, завіреним печаткою, на зберігання як документ суворої звітності. Після цього експлуатаційна контора несе повну відповідальність за його обслуговування і експлуатацію.

Розмір приміщень прийнятого житлового будинку визначається на підставі складених БТІ (бюро технічної інвентаризації) поверхових планів. Також БТІ на замовлення ЖЕО виготовляє технічний паспорт на житловий будинок і відповідну земельну ділянку. Техінвентарізаціі встановлює стан, вартість і склад будівель, на цих відомостях грунтуються розміри страхових відшкодувань і платежів, розрахунку ренти, податків і амортизаційних відрахувань.

Розрізняють первинну і поточну технічну експертизу:

• Первісна - це суцільна зйомка поверхових планів і садибних ділянок, складання станом на конкретну дату інвентаризаційного плану;
• Поточна проводиться методом суцільного обстеження і обходу кожні три роки і реєструє зміни, що відбулися в вартості, складі або стані будівель. При отриманні інформації про знесення, ремонті або зведенні нових будівель, поточну інвентаризацію можна проводити в будь-який час.

Якщо на момент здачі в експлуатацію будинку немає можливості в повному обсязі оцінити окремі системи, наприклад вентиляції та опалення (влітку) або озеленення (взимку), то з замовником узгоджується інший відповідний термін.

Особливості реконструкції будівель

У тих випадках, коли будівля застаріває морально і фізично, воно не задовольняє різним затвердженим вимогам (санітарно-гігієнічним, об'ємно-планувальних та конструктивних). Тому виникає необхідність провести його реконструкцію.

Реконструкція - це перебудова будинку для повного або часткового зміни його функціонального призначення, заміни обладнання на більш нове і ефективне, поліпшення забудови або досягнення відповідності новим вищим нормативним вимогам. Перебудова може припускати поліпшення фасаду, посилення конструкцій, перепланування приміщень, а також прибудови або надбудови.

Багато власників виробничих та житлових об'єктів вибирають шлях реконструкції, а не нового будівництва, оскільки в першому випадку фінансові вкладення набагато нижче, а термін їх окупності вдвічі менше. В першу чергу це стосується промислових підприємств, що пов'язано з гострою необхідністю заміни старих верстатів для підвищення конкурентоспроможності продукції на ринку. Однак у міру старіння житлового фонду в містах, все частіше реалізуються проекти реконструкції та реновації старої забудови, яка відслужила свій термін, або знаходиться в незадовільному стані.

Рішення про реконструкцію пріймається за результатами обстеження та подальшої ОЦІНКИ технічного стану Будівлі. При цьом візначається Придатність до Подальшого использование и несучих здатність конструкцій. Віходячі з цього, до шкірного спорудження застосовується індивідуальний підхід. Іноді за результатами обстеження доводиться робити висновки, що будинок взагалі більше не придатний до використання, і відновити його експлуатаційні функції не представляється можливим.

Домівках середньої і малої поверховості підвищується поверховість за допомогою надбудови, поліпшується ступінь благоустрою, зовнішній вигляд робиться більш естетичним із застосуванням нових сучасних матеріалів, змінюються зношені інженерні мережі. Також дуже важливі заходи щодо посилення несучих елементів і відновлення до початкових величин експлуатаційних показників.

Особливістю реконструкції є те, що її нерідко доводиться проводити в умовах обмеженого простору, які не дають можливості повною мірою задіяти всі механізми, облаштувати склади матеріалів, виробів і сировини. У зв'язку з цим, а також з метою уникнення зупинки підприємств, доводиться застосовувати спеціально розроблені методи монтажу, посилення конструктивних елементів.

Технічна документація на реконструюються будинку складають так само, як і на новобудови. Аналогічно проводиться і приймання в експлуатацію.

Відгуки, коментарі та обговорення