Як достроково розірвати договір оренди нежитлового приміщення

1. Підстави розірвання договору оренди
2. Дострокове розірвання з ініціативи орендаря
3. Порядок розірвання договору оренди
4. Лист-повідомлення
5. Угода
6. Акт прийому-передачі приміщення

Потреба в оренді нежитлового приміщення нерідко виникає як у підприємств, так і у окремих громадян, так як придбання нерухомості у власність через високу вартість може дозволити собі лише невелика частина підприємці. Після укладення такого договору у кожної зі сторін відносин періодично з'являється необхідність в його розірвання.

У такій ситуації незалежно від спричинили її причин учасники договору повинні діяти за правилами, передбаченими угодою, якщо вони не суперечать чинному законодавству. Щоб уникнути розбіжностей з приводу розірвання договору оренди нерухомого майна, в ньому необхідно заздалегідь передбачити пункт, який обумовлює умови, за яким сторони мають право припинити відносини.

Підстави розірвання договору оренди

Відносини, що виникли в результаті підписання договору оренди, припиняються після того як термін, на який він полягав, закінчився, або ж при достроковому розірванні. Можливість припинення орендних відносин до настання закінчення терміну дії договору є в учасників таких відносин в 3-х випадках:

• при підписанні відповідної угоди;
• в результаті судового розгляду;
• за умови, що договір передбачає дострокове розірвання, засноване на ініціативи будь-якої зі сторін відносин.

Якщо жодна із сторін не проявила заперечень проти розірвання договору, досить буде просто укласти угоду для юридичного закріплення навмисного дії. Однак якщо одна сторона висловила протест, виникає спірна ситуація, яка вимагає розбору обставин, що склалися.

Розірвати відносини оренди власник нерухомого нежитлового майна має право в судовому порядку за наявності обставин, передбачених в законодавстві. Нижче перераховані можливі варіанти таких ситуацій:

1. Орендар експлуатує майно, на яке у нього виникло право користування, не за призначенням, або їм були істотно порушені умови договору.
2. Орендар своїми діями погіршує стан переданого в його користування майно.
3. Мало місце неодноразове порушення термінів оплати, зазначених у договорі. У договорі можуть бути окремо обумовлені і інші умови оплати, наприклад, припинення відносин при одноразової затримці оплати.
4. Орендар не здійснив капітального ремонту приміщення - якщо таке зобов'язання вказано в договорі.

Визначити істотність порушень, допущених орендарем по відношенню до умов договору, можна за наявністю заподіяної орендодавцю збитків або по відсутності вигоди, на яку він розраховував, укладаючи договір. Для кожного з порушень його істотність визначається в ході окремого судового розгляду.

Важливо також розуміти, що дотримання умов договору оренди ставиться в обов'язок орендарю, тому порушення цієї вимоги може виступати підставою для розірвання договору без його згоди. Якщо орендодавець не вказав прямо, як використовувати приміщення, то орендар повинен експлуатувати його відповідно до призначення. Крім того, орендар повинен забезпечувати збереження майна, взятого в користування, утримуватися від внесення змін погіршують його стан. Предмет оренди повинен бути повернутий власнику в незмінному стані з урахуванням природного зносу. Дізнатися більше про обов'язки орендаря по відношенню до орендованого майна ви можете, звернувшись за безкоштовною онлайн-консультацією до наших юристів.

Законом передбачено, що проявити ініціативу до дострокового припинення відносин оренди власник майна має право тільки після відправки орендарю письмового повідомлення про необхідність виконання зобов'язань в межах встановленого терміну.

Дострокове розірвання з ініціативи орендаря

Орендною угодою можуть бути обумовлені будь-які обставини, при настанні яких орендар може зажадати достроково розірвати відносини. Якщо такі обставини в орендну угоду не вказані, орендар має право ініціювати його розірвання в силу закону. Тут можливі наступні випадки:

• Орендодавець не надав орендарю в користування майно, щодо якого було укладено договір оренди.
• Орендодавець своїми діями створює перешкоди, що заважають використанню переданого в оренду майна за його цільовим призначенням.
• У переданого майна є не обумовлені договором недоліки, наявність яких зумовлює неможливість використання предмета угоди за призначенням. Важлива деталь: орендодавець не міг дізнатися про наявні дефекти до підписання договору.
• Орендодавець не виконує зобов'язання по проведенню капітального ремонту приміщення в передбачені терміни і відповідно до наявного договором.
• Майно, що орендується внаслідок непередбачених обставин, незалежних від орендаря, стало непридатним для подальшої експлуатації за його призначенням.

Порядок розірвання договору оренди

Дотримуватися визначений законом порядок при достроковому розірванні орендних відносин сторони зобов'язані незалежно від причин.

Лист-повідомлення

Законом передбачено обов'язкове повідомлення іншого учасника угоди про намір припинити відносини в зв'язку з невиконанням ним зобов'язань, передбачених договором. Для усунення порушень повинен бути передбачений розумний термін.

Якщо відповідь від іншої сторони відносин оренди не отримано, і вона не робить ніяких дій для виконання своїх зобов'язань належним чином, учасник відносин, чиї права були порушені, висилає повторне повідомлення про намір розірвати договір.

Завантажити зразок листа-повідомлення

Угода

Після письмового повідомлення про припинення відносин сторони зобов'язані скласти угоду про розірвання договору. Воно складається в довільній формі із зазначенням обов'язкових реквізитів, в 2-х примірниках.

Завантажити зразок угоди

Акт прийому-передачі приміщення

Завантажити зразок акта прийому-передачі

Невід'ємною частиною угоди про дострокове розірвання договору оренди є акт прийому-передачі приміщення, в якому повинен міститися пункт про відсутність або наявність у сторін претензій станом майна, що повертається. З питань складання всієї документації, пов'язаної з розірванням договору оренди, рекомендуємо звернутися до юристів нашого сайту, готовим надати безкоштовну онлайн-консультацію.

Розірвання стосунків між орендарем та орендодавцем нежитлового приміщення - цілком рядове явище, тому при складанні договору варто врахувати нюанси цього процесу, щоб уникнути неприємних ситуацій і тривалих судових розглядів.